par Clémentine Delafontaine | 30 Oct 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord, Toi+Moi+Eux
UN PROJET IMMOBILIER ? BORDEZ-VOUS !
Pas de transaction immobilière sans notaire ! Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération.
Vous avez un projet immobilier, il est indispensable de prendre conseil auprès de son notaire le plus en amont possible. Devenir propriétaire est une étape importante qui nécessite réflexion et maîtrise.
Le notaire vous posera toute une série de questions pour connaître votre projet, votre situation personnelle et vous conseiller en conséquence. Parfois, il est peut être judicieux de constituer une société pour associer ses enfants à l’acquisition, éviter une indivision, optimiser la fiscalité…
En fonction de votre projet : achat pour habiter, achat pour louer, location à plusieurs… le notaire devra s’assurer de la faisabilité de votre projet. A chaque situation sa solution.
Le notaire rédige l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse), et constitue ensuite le dossier qui lui permettra de rédiger l’acte de vente. Il est présent parfois plus en amont : un notaire peut même être mandaté par un propriétaire immobilier pour trouver un acquéreur. Cette activité de négociation s’exerce dans le respect d’une déontologie spécifique à la profession.
Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?
Pour préparer l’acte de vente, le notaire et ses collaborateurs rassemblent de multiples pièces qui leur permettent d’effectuer de nombreuses vérifications : identité des parties, état hypothécaire du bien, documents d’urbanisme, diagnostics obligatoires… S’y ajoutent de nombreux documents spécifiques lorsque le bien est en copropriété. Il revient au notaire de purger les droits de préemption qui peuvent se présenter, notamment celui dont bénéficie la commune. Tous ces éléments lui permettront de rédiger le projet d’acte de vente qu’il vous transmettra avant le rendez- vous de signature.
Quels sont les délais pour signer la vente ?
Ils peuvent paraître longs, mais l’efficacité de l’office notarial n’est pas forcément en cause ! Les délais sont liés au temps nécessaire à l’acquéreur pour obtenir un prêt, à la possible levée d’hypothèque ainsi qu’aux différents droits de préemption, à l’obtention d’un permis de construire aussi par exemple. Obtenir certaines pièces administratives peut également prendre du temps. Il faut généralement compter de deux à trois mois pour signer l’acte authentique à l’office du notaire. Mais le notaire n’est pas le seul à travailler. De votre côté, il conviendra de faire toutes les démarches pour obtenir votre prêt, et de penser à assurer les biens.
Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?
Le jour de la vente, le notaire donne lecture de l’acte, auquel il est encore possible d’apporter des corrections ou des précisions. Aujourd’hui, dans 85 % des cas, l’acte de vente est numérique. La signature sur tablette permet d’éviter de parapher chacune des pages de l’acte et de consacrer davantage de temps aux questions de chacun. L’acte sur support électronique est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé très sécurisé mis en place par la profession notariale. Une fois l’acte signé, le nouveau propriétaire se voit remettre les clés et l’office se charge de verser le prix de vente au vendeur (après déduction éventuelle du prêt à rembourser) : la vente est dite parfaite !
+ d’infos : http://notaires.fr
par Ordre des Avocats | 29 Oct 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord, Toi+Moi+Eux
ON CASSE LA BARAQUE ?
Autorisation de construire sur le terrain d’autrui : quand la confiance se fourvoie dans l’appréciation juridique de la bonne foi.
Après l’expérience du confinement, Gauthier et Véronique ont envie de changer d’air et de pouvoir se dégourdir les jambes sans attestation en cas de nouvelle crise sanitaire. Une maison avec jardin en Haute-Savoie les fait rêver, mais le budget ne suit pas : c’est soit la maison, soit le terrain, mais pas les deux. Heureusement, tante Alice est là, et bienveillante. Elle a toujours apprécié Gauthier, son fidèle neveu et lui donne son accord pour la construction de leur habitation sur une grande parcelle qu’elle avait conservée, à l’époque, pour ses enfants. Leur rêve devient réalité : ils peuvent commander et faire installer leur chalet en kit. Malheureusement, la lune de miel entre les voisins tourne vite court et tante Alice n’apprécie finalement guère de ne plus jouir de sa vue sur le lac. Elle demande au couple de partir en remettant le terrain en l’état.
Paniqués en recevant une assignation en justice, Gauthier et Véronique se décident à consulter un avocat. Ils entendent réclamer le remboursement des frais occasionnés par la construction.
DOUCHE FROIDE
Le juriste leur explique le régime particulier des constructions réalisées entièrement sur le fonds d’un tiers.
En principe, ce qui est construit sur le sol appartient au propriétaire du sol (art. 552 C. Civ.). Les choses se corsent lorsque le constructeur n’est pas propriétaire du sol. Les amoureux découvriront à leurs dépens qu’ils ne sont, non seulement pas propriétaires de «leur» chalet, mais que tante Alice peut leur imposer sa démolition, à leurs frais. Aux termes de l’article 555 alinéa 1 du Code civil : ”Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever”.
IL ÉTAIT UNE FOI…
Si le propriétaire souhaite conserver l’édifice, le constructeur a-t-il droit à une indemnité ? Et s’il en demande la destruction ? Tout dépendra de la bonne foi du constructeur.
La Cour de cassation a récemment statué en jugeant que le constructeur autorisé par le propriétaire n’est pas de bonne foi, laquelle s’apprécie par référence à l’article 550 du Code civil : elle concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n°20-13.649). Dans cette espèce, un père avait justement construit, avec l’accord de sa fille, une maison sur un terrain appartenant à sa progéniture. Après avoir quitté les lieux, il a réclamé en justice le remboursement de sa construction. En réponse, la demoiselle a revendiqué la démolition aux frais de son père. Elle a obtenu gain de cause.
La situation du constructeur sur le sol d’autrui est donc précaire. En cas de bonne foi du constructeur, le propriétaire ne peut imposer la destruction à ses frais. S’il conserve l’édifice, il doit indemniser le bâtisseur. En cas de mauvaise foi, le constructeur perd tout : la maison, et il doit supporter les frais de démolition.
En accordant aveuglément confiance à tante Alice, sans chercher à sauvegarder leurs intérêts par une convention réglant le sort des constructions projetées et autorisées par elle, Gauthier et Véronique auront profité du terrain de famille à leurs risques et périls.
La prudence ne prévient pas tous les malheurs, mais son défaut ne manque jamais de les attirer.
par la rédaction | 29 Sep 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord
Goûtons voir si le vin est bon !
Amateur de vin, cet article va vous intéresser ! Saviez-vous que vous êtes en droit de déguster une bouteille de vin avant de l’acheter ?
Par Maître Florian Prele
L’article 1587 du Code civil dispose que : «A l’égard du vin, de l’huile, et des autres choses que l’on est dans l’usage de goûter avant d’en faire l’achat, il n’y a point de vente tant que l’acheteur ne les a pas goûtés et agréés.»
Il y a donc certaines choses qu’on est dans l’usage d’acheter après dégustation et le vin en fait partie. Ainsi, si un commerçant vous propose une bouteille de vin pour un prix qui vous convient, vous êtes -étrangement- en droit de goûter pour agréer les qualités gustatives, olfactives et visuelles. La renonciation à la condition de dégustation doit provenir de l’acheteur. La vente est alors considérée comme pure et simple. Il faut comprendre par là que la vente est acceptée par les deux parties. La condition de dégustation est donc normalement sous-entendue dans la vente de vin. Tant que cette condition n’est pas remplie, il n’y a pas de véritable vente.
DEUX CONDITIONS VINE QUA NON
La dégustation doit être faite par l’acheteur lui-même et il doit donner son approbation.
Ce concept juridique trouve son origine dans le droit romain. A cette époque, il était prévu, pour le commerce des vins en gros, que l’acheteur déguste afin de vérifier la qualité de la marchandise souvent altérée par des problèmes de moisissure ou d’aigreur liés à une mauvaise conservation.
Sous l’ancien Régime, ce système évoluera vers un double contrôle. L’un, discrétionnaire intervenant avant la conclusion du contrat, l’autre, intervenant lors de l’enlèvement du vin et servant à vérifier la qualité du produit. Une fois les vins dégustés, la vente était réputée parfaite.
J’espère que vous ne vous êtes pas arrêté avant la conclusion parce que vous pourriez avoir quelques soucis. Ne partez pas en courant dans votre grande surface ouvrir la meilleure quille du linéaire !
En cas de problème et de procès, il appartient au tribunal d’apprécier s’il y a, ou non, dérogation à la condition de dégustation. En outre, cette loi permet de demander à goûter. Elle n’autorise pas à goûter sans permission puisqu’il s’agit de le faire quand l’usage le permet. Cette loi datant de 1804, il était d’usage de livrer le vin ou l’huile en barriques. Il était donc plus facile de goûter avant d’acheter. Aujourd’hui, si on ouvre une bouteille de vin au supermarché, elle devient invendable, il est donc normal de ne pas le faire.
Cette disposition législative laisse penser que l’agréage du vin est une condition substantielle et impérative à la perfection d’un contrat de vente de vin. Or, tel n’est pas le cas et la jurisprudence décide depuis longtemps qu’il s’agit là d’une règle supplétive de la volonté des parties. Cela signifie que les parties peuvent décider de s’affranchir de la condition de l’agréage pour considérer que la vente du vin est parfaite dès que l’accord est intervenu sur les volumes et le prix.
©Анна Демидова-Volodymyr
par Clémentine Delafontaine | 28 Sep 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord, Toi+Moi+Eux
Etudiants, quelles aides ?
De nombreuses aides financières sont mises en place pour soutenir les étudiants : bourse sur critères sociaux, aide au mérite, aide à la mobilité, aide d’urgence… Des dispositifs permettent également aux parents de profiter d’avantages fiscaux.
La bourse sur critères sociaux (BCS), délivrée par le CROUS aux étudiants de moins de 28 ans, accorde une exonération des droits universitaires et de sécurité sociale, ainsi que 10 mensualités par an d’un montant annuel de 5 679 € maximum. Son montant dépend de la distance entre le domicile des parents et le lieu d’études, les revenus des parents et le nombre d’enfants à charge.
Une aide de 1 000 € est accordée aux étudiants boursiers ayant une licence et souhaitant effectuer un Master 1 dans une autre région. L’aide à la mobilité internationale de 400 € mensuels, répartie sur 2 à 9 mois, concerne les étudiants boursiers souhaitant partir à l’étranger dans le cadre de leur cursus. Quant à l’aide Erasmus, elle reprend le même principe pour des études ou un stage au sein de l’Espace Economique Européen et certains pays hors EEE. Son montant est compris entre 150 à 400 € par mois selon le projet.
On peut également citer l’aide au mérite, les aides au logement, l’aide aux étudiants qui préparent un concours de la fonction publique, le prêt étudiant garanti par l’État, ou encore des aides pour les étudiants ayant un enfant à charge… La plupart d’entre elles se cumulent.
Les aides SOS
Les étudiants de moins de 35 ans en situation de rupture familiale peuvent obtenir une aide d’urgence auprès du CROUS. Celle-ci prend deux formes : ponctuelle en un seul versement d’un montant maximum de 2 571 €, ou annuelle, versée mensuellement, pouvant atteindre 5 679 €.
Et pour les parents ?
Le parent propriétaire a la possibilité de donner congé à la fin du bail, à son locataire, afin de loger son enfant. Les parents peuvent rattacher à leur foyer fiscal leur enfant étudiant de moins de 25 ans et profiter d’une réduction d’impôt de 183 € et d’une augmentation du quotient familial ou d’un abattement maximum de 5 959 € sur leurs revenus et par personne rattachée lorsque l’étudiant est marié, pacsé ou chargé de famille, pour les dépenses engagées. Ou, à la place du rattachement, les parents ont la possibilité de déclarer une pension alimentaire versée à leur enfant étudiant, pour les dépenses prises en charge. Son montant maximal est de 5 959 € par étudiant.
Votre notaire pourra vous conseiller sur la meilleure option à prendre, mais aussi vous informer, par exemple, sur les donations (somme d’argent, immobilier en pleine propriété ou en usufruit) ou sur le marché de la location immobilière.
+d’infos : http://notaires.fr
par Clémentine Delafontaine | 28 Juin 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord
Vivre chez son conjoint, et après… ?
La personne dont vous partagez la vie est seule propriétaire ou locataire de votre domicile commun. Etes-vous protégé si elle venait à décéder ? Cela dépend de votre statut de couple.
Lorsque l’un des concubins, propriétaire du logement, décède, le survivant peut-il se maintenir dans les lieux ?
L’union libre ne confère aucune protection au concubin survivant. En cas de décès de son concubin, celui-ci n’a donc aucun droit au maintien dans les lieux et peut se retrouver dans une situation très précaire.
Il est possible de protéger son concubin par la rédaction d’un testament en sa faveur, mais il faut que les droits des héritiers réservataires de la succession (c’est-à-dire les enfants) soient maintenus : à défaut, ceux-ci devront être désintéressés.
Mais en cas de legs au profit du concubin, la fiscalité est prohibitive. En effet, les droits de succession qui s’appliquent au montant du legs (en propriété ou en jouissance du bien légué) sont ceux prévus entre personnes étrangères l’une à l’autre, soit 60 % et ceci sans aucun abattement.
Quelle sera la situation du partenaire de pacs en cas de décès de son conjoint, seul propriétaire de leur résidence principale ?
Elle est plus favorable du point de vue fiscal en cas de succession. Si l’un des pacsés hérite de son partenaire, il est exonéré de droits de succession. Attention, pour cela un testament est nécessaire. En présence d’héritiers réservataires, il faudra là aussi que ceux-ci reçoivent leur part de la succession.
De plus, le partenaire de pacs à le droit de rester dans les lieux pendant l’année qui suit le décès. Ce droit temporaire au logement est gratuit : il n’aura pas à dédommager la succession.
Un testament n’est pas nécessaire, sauf à vouloir priver son partenaire de ce droit.
Que se passe-t-il en cas de location, si le défunt (concubin ou pacsé) avait seul signé le bail d’habitation ?
S’il peut s’acquitter des loyers, le concubin pourra généralement se maintenir dans les lieux même si seul le nom du défunt figure sur le bail. S’il peut prouver le concubinage notoire –concrètement, la cohabitation et le maintien de relations stables et continues avec le défunt depuis plus d’un an- il peut prétendre au transfert du bail. En cas de relation plus récente, il faudra proposer au propriétaire de signer un nouveau contrat de bail.
Dans le cas d’un logement social, aucune condition de durée de l’union n’est exigée et le bail peut se poursuivre au nom du survivant, sans conditions de ressources.
Le partenaire de pacs bénéficie du transfert de bail quelle que soit la durée de la cohabitation. De plus, les loyers sont pris en charge par la succession l’année suivant le décès.
Est-on mieux protégé par le mariage ?
Oui, incontestablement ! Le mariage offre une protection maximale. Le conjoint bénéficie d’une exonération de droits de succession et du même droit temporaire au logement d’un an que le partenaire de pacs. S’y ajoute un droit viager au logement qui lui permet, s’il le demande dans l’année suivant le décès, de demeurer dans le logement jusqu’à la fin de ses jours. Il peut en être privé par testament notarié.
Par ailleurs, si une donation entre époux est consentie, elle peut permettre au survivant de recueillir une part en propriété plus importante, de bénéficier de l’usufruit de la succession… des solutions à étudier au cas par cas, selon sa situation personnelle. En cas de location, le survivant bénéficie d’un droit à conserver le bail à son profit ; à la différence du partenaire de pacs, ce droit ne peut pas lui être disputé par d’autres proches.
Cruciale, la protection du logement du survivant l’est encore plus si le logement n’est pas commun. Il est donc essentiel de prendre conseil auprès de son notaire !
+ d’infos : notaires.fr
par Ordre des Avocats | 18 Juin 2021 | ACTIVMAG, J'ai l'droit d'abord
Quand le danger vient de l’intérieur
Durant le premier confinement, les pouvoirs publics relayés par les médias se sont « souvenus » que le logement familial peut devenir un piège pour bon nombre de femmes et hommes, victimes de violences, situation aggravée par le huis clos sanitaire.
Une information massive quant aux solutions d’urgence s’est alors développée avec des résultats plus ou moins significatifs, mais qui aura eu au moins le mérite de mettre en lumière l’ampleur de ces violences et la difficulté pour les victimes d’en sortir.
Le confinement strict n’étant plus de mise actuellement, il n’en demeure pas moins que la réduction des échanges sociaux, le chômage partiel, le télétravail, les difficultés économiques accrues depuis un an maintiennent encore trop de femmes notamment, dans des conditions de vie inacceptables.
UN TEMPS POUR PARLER
Il n’est donc pas inutile de rappeler que les numéros d’urgence (3919) largement diffusés lors du premier confinement sont bien évidemment toujours d’actualité. Mais si la peur «qu’il sache» prend parfois le pas sur le besoin de dénoncer, et en tout cas de mettre fin aux violences, qu’elles soient physiques ou psychologiques, les victimes doivent savoir que leur parole peut être entendue de manière anonyme, ce qui, bien souvent leur permet ce premier contact, qui peut ensuite tout déclencher dans un climat de confiance et de sécurité.
Parallèlement aux associations nombreuses et très dynamiques, les avocats soumis au secret professionnel peuvent accompagner en mettant à disposition les outils judiciaires que ce soit en termes de plainte pénale, mais aussi d’organisation de la famille.
Ils sont là également pour soutenir les démarches des victimes vis-à-vis des différentes administrations et notamment lorsqu’il s’agit de déposer plainte et que la victime ne sait pas forcément comment s’y prendre ou ne se sent pas ou mal écoutée.
UN TEMPS POUR SE PROTÉGER
Après l’écoute et l’information initiales indispensables, 2 types de procédures, qui peuvent se cumuler le cas échéant, se présentent aux victimes.
Ainsi, elles peuvent déposer une plainte pénale et en conséquence, bénéficier de différentes mesures associées à cette plainte, visant à les protéger et notamment via une ordonnance de placement sous contrôle judiciaire rendue immédiatement à la fin de la garde à vue à l’égard du conjoint violent, qui se verra ainsi, en attendant d’être jugé, interdit de l’approcher.
Par ailleurs, la victime peut obtenir du Juge aux Affaires Familiales, Juge civil, dans des délais rapides, une ordonnance de protection, visant également à un éloignement du conjoint violent, notamment en lui interdisant de paraître au domicile de la famille, mais aussi à organiser les conséquences cruciales de cette séparation : résidence des enfants, droits de visite ou non du conjoint, pension alimentaire, ce qui permet à la victime de «se poser», de prendre soin d’elle, avant d’envisager des suites éventuelles, comme un divorce par exemple s’il s’agit d’un couple marié.
Plus que jamais, celles et ceux qui sont prêts, peuvent donc accéder à ces procédures.
