VIENS CHEZ MOI, J’HABITERAI CHEZ UNE COPINE
LES LOCATIONS DE TRÈS COURTES DURÉES ONT LE VENT EN POUPE. L’EXPANSION DES PLATEFORMES ÉLECTRONIQUES DE RÉSERVATION, TYPE AIRBNB, Y EST POUR BEAUCOUP. LES POUVOIRS PUBLICS NE SONT PAS RESTÉS INSENSIBLES À CET ENGOUEMENT. ALORS AVANT DE VOUS LANCER, RENSEIGNEZ-VOUS BIEN.
MEUBLÉ DE TOURISME ET CHAMBRE D’HÔTES, VRAI OU FAUX AMIS ?
Le code de tourisme définit les «meublés de tourisme » comme étant des villas, appartements ou studios entièrement meublés et équipés, à l’usage exclusif du locataire, pour ses vacances ou un déplacement professionnel, à la journée, semaine ou au mois, du moment que ça ne dépasse pas les 90 jours avec le même personne. Il n’y élit donc pas domicile.
Les meublés de tourisme se distinguent des autres types d’hébergement, notamment de l’hôtel et de la résidence de tourisme, par l’usage exclusif des lieux par le locataire, ils ne comportent ni accueil ou hall de réception, ni services et équipements communs. Ils se distinguent également de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, avec service de petit-déjeuner obligatoire, et 5 chambres d’hôtes maximum. Après, ça relève de l’hôtellerie!
LE PROPRIÉTAIRE DE MEUBLÉ DE TOURISME DOIT- IL EFFECTUER DES DÉMARCHES PARTICULIÈRES EN MAIRIE ?
Si le meublé est la résidence principale du loueur, ce dernier est dispensé de toute démarche en mairie. Rappelons que la résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an. A l’inverse, cela signifie que la résidence principale ne peut être louée plus de 4 mois dans l’année.
Si le meublé est la résidence secondaire du loueur, il devra se rendre à la mairie de la commune où est situé le meublé pour effectuer une déclaration (Cerfa n° 14004*3). En l’absence de déclaration de sa part, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 450 €. Ensuite, le loueur devra peut-être demander une autorisation préalable de changement d’usage. Car « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage » constitue un changement d’usage. Attention, ce régime s’applique seulement dans certaines villes : à Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans les com- munes de plus de 200000 habitants. Étant précisé que le loueur pourra également être concerné dans toute commune où le Conseil municipal ou l’EPCI compétent aura délibéré en faveur d’un régime de procédure d’autorisation de changement d’usage. Une absence d’autorisation exposera le loueur défaillant à une amende de 50 000 € par logement, ainsi qu’à une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m2 jusqu’à régularisation. Des sanctions pénales pourront également frapper le loueur en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.
UN MEUBLÉ DE TOURISME PEUT-IL AVOIR DES « ÉTOILES » COMME UN HÔTEL ?
Oui, le meublé de tourisme peut faire l’objet d’étoiles. A l’ins- tar du classement des autres hébergements touristiques, il a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Il constitue également un outil de commercialisa- tion pour le loueur. Enfin, il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux avec notamment un abattement forfai- taire de 71% sur les revenus de location au titre du régime des micro entreprises, une exonération de la taxe d’habita- tion et de la taxe foncière. Le classement comporte 5 caté- gories allant de 1 à 5 étoiles, il est volontaire et a une validité de 5 ans. Pour ce faire, il faut soumette son bien à la visite d’un inspecteur accrédité par la COFRAC qui jugera.
QUELLE FORME JURIDIQUE FAUT-IL CHOISIR ?
Pour les clients investisseurs désireux de procéder à leur acquisition via une société, le rôle du notaire est primordial afin de les orienter et leur éviter bien des désagréments.
La SCI est par exemple à proscrire absolument. Bien qu’avantageuse pour gérer un bien immobilier, elle est particulièrement inadaptée à la location meublée. En effet, les SCI qui pratiquent la location nue effectuent une activité civile. En revanche, la location meublée constitue, du point de vue fiscal, une activité commerciale, redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Fort heureusement, d’autres sociétés permettent de faire de la location meublée et de rester imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et notamment la société à responsabilité limitée « de famille » c’est-à-dire constituée de personnes de la même famille proche.
D’autres sociétés sont possibles. Le choix doit être fait avec un professionnel, afin d’appréhender les incidences juridiques, fiscales et sociales sur chacun des associés. Il faudra ainsi analyser le règlement de copropriété et les règles fiscales des loyers.
En conclusion, pour faire de la location meublée touristique, mieux vaut être bien éclairé !
+ d’infos : http://notaires.fr
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