LA SCI EN PRATIQUE
La société civile immobilière est souvent considérée comme « LA » solution pour détenir son immobilier professionnel, voire de gérer son patrimoine immobilier, notamment locatif.
Excellent outil de transmission, la SCI permet aussi, par exemple, de donner progressivement des parts sociales à ses enfants, voire à ses petits-enfants, de manière à faire profiter au mieux des abattements sur les droits de donation qui se renouvellent tous les 15 ans : 100 000 € entre parents et enfants, et 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants. Mais l’économie fiscale ne s’arrête pas là, car les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants, en se réservant l’usufruit (c’est-à-dire qu’ils continuent à percevoir les loyers durant leur vie), ce qui leur permet d’en récupérer la pleine propriété sans droits de succession à payer lors de la succession.
D’autre part, la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de l’immeuble, car le passif de la société est déduit. Et l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts sociales généralement à hauteur de 10 % qui doit être justifiée par l’absence de marché et les particularités des biens cédés. C’est un outil efficace à condition que les statuts aient été rédigés avec soin et que les associés respectent leurs obligations juridiques, fiscales et comptables.
Opération rédaction
Les statuts de la SCI peuvent être rédigés soit par acte sous seing privé, soit par acte authentique (c’est-à-dire rédigés par un notaire) notamment lorsque l’un des associés apporte un immeuble. Un avantage intéressant lorsque vous signez les statuts chez un notaire : il n’y a pas de compte bancaire à ouvrir pour le dépôt du capital social préalablement à la signature des statuts. En effet, les associés peuvent verser le capital social directement au notaire (seul professionnel du droit et du chiffre habilité à recevoir la capital social). C’est plus simple et plus rapide. L’accompagnement d’un professionnel permet aussi d’adapter les clauses des statuts à sa situation personnelle, et d’être conseillé dans le choix fiscal de la SCI (Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Et une fois les statuts signés, le notaire pourra procéder à toutes les formalités (insertion dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe du tribunal de Commerce, immatriculation au RCS…)
Obligation comptable et suivi juridique
Il n’y a pas, pour les sociétés civiles, d’obligation de tenir une comptabilité (à l’exception des sociétés civiles immobilières ayant opté à l’impôt sur les sociétés, sociétés civiles qui réalisent des opérations de promotion). Mais les motivations qui justifient l’existence d’une comptabilité sont nombreuses : le gérant doit rendre compte de sa gestion, les associés doivent réaliser une déclaration de revenus foncières, et le compte courant est un élément central de la gestion fiscale de la SCI (preuve du suivi de l’évolution des comptes courants). La SCI nécessite donc une gestion comptable et un suivi juridique sérieux. Et elle doit tenir au moins une assemblée générale annuelle pour statuer sur les comptes, établir un procès-verbal qui doit être reporté sur le registre de la société. A défaut, il existe un risque que l’administration fiscale ne reconnaisse pas l’existence de cette société. La SCI peut alors être considérée comme fictive. Dans ce cas, la SCI est requalifiée en indivision. Et les intérêts de la SCI se sont alors envolés !
